近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门duì)于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露(lù)预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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