饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十(shí)方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。“当下姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她，推进这(zhè)项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易(yì)各(gè)方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务(wù)等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何具体(tǐ)认(rèn)定其(qí)中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及(jí)姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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