导读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思(sī)路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不(bù)便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标trong>

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。