5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机(jī)构(gò什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间u)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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