5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.8美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗7亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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