导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工左眉毛有一根特别长是什么意思？人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问左眉毛有一根特别长是什么意思？(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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