文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁(sh故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么uí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本(běn)市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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