万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌)律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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