文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开发折叠小刀哪个快递可以邮寄的 折叠小刀是管制刀具吗商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

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　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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