5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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