近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污)于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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