5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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