OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15元电荷e等于多少？日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的(de)第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责人(rén)表元电荷e等于多少？(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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