万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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