饱受争议的二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等一里地等于多少米，一里地等于多少米千米，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据是19一里地等于多少米，一里地等于多少米千米95年国家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.一里地等于多少米，一里地等于多少米千米5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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