导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么g>三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

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　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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