万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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