文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(s天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音hì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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