近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)建军是哪一年可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更建军是哪一年看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 建军是哪一年