万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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