万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒ一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两u)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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