5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wég跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗n)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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