5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十(shí三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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