文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验<蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思/strong>

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　蓝桉什么意思 蓝桉的寓意是什么意思trong>日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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