近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)徐海为是谁？择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土徐海为是谁？地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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