近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yìsiki老师是哪个大学的？)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠siki老师是哪个大学的？加siki老师是哪个大学的？此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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