5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zh事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思ú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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