万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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