OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内(nèi)资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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