万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》查封的可(kě)以向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，201但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》1年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上但得夕阳无限好何须惆怅近黄昏什么意思啊，但得夕阳无限好,何须惆怅近黄昏——《楹联》了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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