此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。子不学,非所宜什么意思，子不学,非所宜这句话是什么意思p>

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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