导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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