文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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