饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比等(děng)，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比码标价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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