一线城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了(le)。

　　这条消息为什么这么重要(yào)？首先二手(shǒu)房指导价被(bèi)称(chēng)为(wèi)“核(hé)弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后一个(gè)还在(zài)“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的城市，最后深(shēn)圳是(shì)房价前三的核心城市。所以，深圳的一举一(yī)动都具有风向(xiàng)标意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士指(zhǐ)出，深圳二手房(fáng)指导价(jià)如果取消(xiāo)，首先有利(lì)于深圳二手房回暖，然(rán)后(hòu)二手房回(huí)暖有利于深(shēn)圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利(lì)于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束(shù)。传言称：二手房贷(dài)款不按官方参考价（指导价），银行(xíng)核定(dìng)房价以网签(qiān)备案价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变(biàn)成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据证(zhèng)券时(shí)报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行表示“尚未接到正式通(tōng)知，目前仍按参考价办理按揭”。所(suǒ)以(yǐ)还需要持(chí)续的关注。

　　易居研究院研究总(zǒng)监严跃进(jìn)认为，本次政策(cè)大概率为真，更多体现为银行(xíng)贷款等(děng)领域按照新的规(guī)则进行，但不会(huì)出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不用发(fā)文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手房指导价横空出世。当时，深圳一口气(qì)公布(bù)了全市3595个(gè)小区的(de)参考(kǎo)价，很多(duō)南山、福(fú)田、宝安中心(xīn)区的高价盘，直接按照(zhào)当时(shí)的市场价打了(le)5折、6折(zhé)来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能按(àn)照指导价来计算首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这(zhè)两年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个(gè)例子(zi)，市场价姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛(jià)1000万的(de)房子(zi)，如果不(bù)“指导(dǎo)”，可(kě)以(yǐ)首付3成即300万(wàn)；如果指(zhǐ)导价打七折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加(jiā)上需要全(quán)款支付(fù)的部分，实(shí)际首付去到了510万，相当于(yú)首付(fù)5成了(le)（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买(mǎi)家(jiā)，失去了(le)购房能力，相当于(yú)强势“降杠(gāng)杆”。姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛

　　自深圳推(tuī)行二手房参考价以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁(níng)波(bō)、成都(dōu)、三(sān)亚、西安、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实(shí)也确(què)实证明(míng)了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国70个大(dà)中城(chéng)市房价只有6个(gè)同比(bǐ)上涨，其(qí)他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研究中心数(shù)据(jù)显示：成交量上，二(èr)手(shǒu)房指导价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰(yāo)斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记(jì)录，相较2020市场高(gāo)峰缩水近八成(chéng)。

　　价(jià)格方面，与二手房指导价发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价(jià)低于及接近参考价的(de)房源占比大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各(gè)区(qū)二(èr)手房成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能(néng)深切的感知其(qí)威(wēi)力(lì)。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说一(yī)位(wèi)码农三年前高杠(gāng)杆(gān)买了(le)2套华(huá)润城(chéng)，月供12万(wàn)，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案例属实(shí)，买家(jiā)的实(shí)际购房成(chéng)本高达(dá)20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的(de)房贷和持有成本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深圳一大批人(rén)这(zhè)两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年(nián)以来，实施了二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低(dī)调退出(chū)，目前(qián)只有深圳(zhèn)还是(shì)最(zuì)后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义(yì)明显

　　最近(jìn)一线城(chéng)市(shì)也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在(zài)房(fáng)山区试点(diǎn)多子女家庭和职住平(píng)衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考虑予以(yǐ)多孩家庭在(zài)新房计分制度(dù)政策上(shàng)的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份(fèn)70个大中城市(shì)商品住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广州(zhōu)、深圳的(de)新房、二手房价格仍(réng)然是(shì)同比去年(nián)依然(rán)是下降的。

　　北京、上海已经同(tóng)比增(zēng)长了(le)，其他二线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥(féi)等(děng)城市价格都(dōu)是同比上涨(zhǎng)的(de)。

　　广州(zhōu)、深圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事实(shí)上，上面可能更(gèng)急(jí)。3月份(fèn)，两部(bù)门联(lián)合(hé)发文，全面推动二手房(fáng)“带(dài)押(yā)过(guò)户(hù)”全国实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政(zhèng)。对于(yú)激活(huó)二手房交易(yì)，具有定海神针般的作(zuò)用。

　　住建(jiàn)部(bù)部长倪虹近日(rì)更是指(zhǐ)出(chū)：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石(shí)”作用(yòng)。回归到常识(shí)，从字(zì)面(miàn)理解一下这两个(gè)词(cí)，意思(sī)就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面不就塌了(le)嘛？压舱(cāng)石如果压不(bù)住，小船(chuán)不(bù)就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还(hái)有(yǒu)一大波(bō)正在路(lù)上...

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