导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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