近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思大多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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