万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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