文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交(2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支(zhī)持力(lì)2004年后勤工程学院有专科吗 后勤工程学院可以当兵吗度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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