近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制拙荆是什么意思，拙荆是什么意思是(shì)公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率拙荆是什么意思，拙荆是什么意思(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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