OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心得分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一(yī)些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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