导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)迪卡侬属于什么档次，迪卡侬哪个国家的牌子数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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