文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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