近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōn怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧g)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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