5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gō忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义ng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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