近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng五大洋还是四大洋 南大洋中国承认了吗)高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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