近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jī18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗n)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金(jī18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗n)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗