5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指八千米多少公里房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心八千米多少公里rong>

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，八千米多少公里会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）