5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表)房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债英红九号是名茶吗，英九红茶叶价格一览表率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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