5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zh中国人去巴基斯坦安全吗ì)机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiā中国人去巴基斯坦安全吗n)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再中国人去巴基斯坦安全吗次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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